Информация от 15.05.2007 г № Б/Н
Актуальные вопросы оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества
Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" позволил гражданам легализовать в упрощенном порядке принадлежащие им фактически объекты недвижимости. А именно - гаражи, жилые дома, садовые дома в различных кооперативах и садоводческих товариществах и соответствующие земельные участки.
В соответствии с новым Законом, вступившим в силу 01.09.2006, в Майкопском городском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея за первый квартал 2007 года принято 235 заявлений, проведено 366 регистрационных действий.
Реализация данного направления регистрационной деятельности является приоритетной для регистрационной службы в целом. Ни одно обращение граждан не остается без внимания, и на сегодняшний момент можно констатировать тот факт, что проблем при сдаче документов, связанных с очередями, в Майкопском городском отделе нет.
Кроме того, обращаем внимание на то, что на законодательном уровне государственная пошлина на реализацию прав по "дачной амнистии" снижена до 100 рублей, а сроки регистрации прав на земельные участки, предоставленные под жилищное строительство, приказом руководителя Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея А.А. Радченко сокращены до 10 календарных дней.
Однако, несмотря на прозрачность Закона, в практическом применении его возникает ряд вопросов, на которые хотелось бы обратить внимание заявителей.
Распространяется ли действие статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) на гаражи, расположенные на земельных участках, предоставленных гаражному кооперативу? На основании каких документов проводится государственная регистрация права собственности на такие гаражи?
- В соответствии со статьей 25.3 Закона о регистрации государственная регистрация права собственности на гаражи проводится только в случае, если земельный участок был предоставлен гражданину для индивидуального гаражного строительства или в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Таким образом, государственная регистрация прав на гаражи, расположенные на земельных участках, предоставленных гаражному кооперативу, не может быть осуществлена в соответствии с Законом N 93-ФЗ.
Согласно части 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации член гаражного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за гараж, предоставленный этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Необходимо ли истребовать разрешение на строительство для государственной регистрации права собственности на не завершенный строительством объект индивидуального жилищного строительства в связи с вступлением в силу статьи 25.3 Закона о регистрации?
- В соответствии с частью 4 статьи 25.3 Закона о регистрации до 01.01.2010 технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).
Учитывая изложенное, документом, подтверждающим факт создания не завершенного строительством объекта индивидуального жилищного строительства, является технический паспорт такого объекта.
Требуется ли в настоящее время разрешение на строительство объекта индивидуального жилищного строительства и необходимо ли оно для проведения государственной регистрации права собственности на созданный объект индивидуального жилищного строительства?
- В соответствии с частью 4 статьи 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" до 01.01.2010 не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.
Требования статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в части получения разрешения на строительство не отменены.
Для проведения государственной регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства в порядке части 4 статьи 25.3 Закона о регистрации разрешение на строительство не требуется.
Необходимо ли представление кадастрового плана земельного участка при проведении государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества на основании декларации, предусмотренной частью 3 статьи 25.3 Закона о регистрации?
- Согласно статье 25.3 Закона о регистрации обязательным приложением к представляемым в соответствии с частью 1 указанной статьи документам является кадастровый план земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества.
Представление кадастрового плана указанного земельного участка не требуется в случае, если:
право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;
указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;
для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдачи разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.
Учитывая, что форма декларации об объекте недвижимого имущества, утвержденная Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.08.2006 N 232, содержит сведения о кадастровом номере земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, который заполняется на основании кадастрового плана земельного участка, данная графа должна быть заполнена правообладателем. При этом возможно заполнять данную графу, например, на основании данных, указанных в листе В-1 выписки из государственного земельного кадастра, в том числе в случае отсутствия межевания земельного участка.
Возможно ли обращение с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества на основании декларации представителя правообладателя по нотариально удостоверенной доверенности и может ли декларация подписываться представителем правообладателя по нотариально удостоверенной декларации?
- В соответствии с частью 1 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора, уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
На основании изложенного заявление о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, правоустанавливающим документом на который является декларация о таком объекте недвижимого имущества, может быть представлено уполномоченным правообладателем лицом, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности.
Заполнение декларации об объекте недвижимости представителем правообладателя возможно при указании в доверенности полномочий по заполнению доверенным лицом декларации об объекте недвижимости.
Заполняется ли декларация на объект незавершенного строительства, и каким образом?
- Форма декларации об объекте недвижимости, утвержденная Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.08.2006 N 232, не предусматривает возможность ее заполнения на объект незавершенного строительства и не содержит сведения, необходимые для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Требуется ли представление технического паспорта на объекты недвижимого имущества, право собственности на которые регистрируется на основании декларации?
- Согласно части 1 статьи 25.3 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Согласно части 3 статьи 25.3 Закона о регистрации документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.
На основании изложенного предоставление технического паспорта на объекты недвижимого имущества, право собственности, на которые регистрируется на основании декларации, не требуется.
Возможна ли государственная регистрация права собственности на объект индивидуального жилищного строительства в упрощенном порядке на основании технического паспорта, не соответствующего форме, утвержденной Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 17.08.2006 N 244?
- Согласно части 4 статьи 25.3 Закона о регистрации единственным документом, подтверждающим факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, является до 1 января 2010 года технический паспорт такого объекта. В соответствии с абзацем третьим части 4 статьи 18 Закона о регистрации форма представляемого в соответствии со статьей 25.3 Закона о регистрации технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядок его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества установлены Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 17.08.2006 N 244 (далее - Приказ N 244).
Учитывая изложенное, для государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства в порядке, установленном статьей 25.3 Закона о регистрации, должен быть представлен технический паспорт.
При проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию прав на иные, не указанные в статье 25.3 Закона о регистрации объекты недвижимого имущества, возможно осуществление государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, описание которых содержится в плане объекта недвижимого имущества, выданного до утверждения формы технического паспорта.
Кроме того, при представлении на государственную регистрацию права на объект индивидуального жилищного строительства технического паспорта по форме, не соответствующей форме, утвержденной Приказом N 244, государственная регистрация права на объект индивидуального жилищного строительства возможна в порядке, действовавшем до введения в действие Закона N 93-ФЗ, с представлением разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию.
Возможна ли государственная регистрация права собственности на жилой дом с самовольными пристройками на основании статьи 25.3 Закона о регистрации, если у лица имеются правоустанавливающие документы на указанный дом, но отсутствуют права на земельный участок, на котором расположен указанный жилой дом?
- В случае, если право собственности на жилой дом зарегистрировано в установленном законодательством порядке, то завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии на основании статьи 28 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
В связи с этим, если гражданин обратился за государственной регистрацией права собственности на объект индивидуального жилищного строительства с самовольными пристройками, право на который ранее не зарегистрировано в ЕГРП, то государственная регистрация в порядке статьи 25.3 Закона о регистрации возможна.
При отсутствии у гражданина правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект индивидуального жилищного строительства, государственная регистрация права на объект индивидуального жилищного строительства в порядке статьи 25.3 Закона о регистрации невозможна.
Начальник
Майкопского городского отдела
советник юстиции 2 класса
З.ХИМИШЕВА